變更使用執照怎麼辦？六個步驟與時程

變更使用執照的辦理分為六個項目：原核定用途與現況確認、土地使用分區檢核、建築師的法規檢討、提出申請、核發或取得同意變更文件、竣工查驗。六項依實務送件時序排列，每一項各自有獨立的判準與期限。其中土地使用分區是唯一會讓其他五項全部失去意義的節點，值得最先確認。須施工的案子拿到的是同意變更文件，施工期限最長不得超過二年。

原核定用途與現況：這個空間現在登記成哪一組？

調出原使用執照與竣工圖，確認建物現在核定的使用類組是什麼。診所會落在 G-3 或 F-1 兩組之一，分界線是樓地板面積 1,000 平方公尺。

依建築物使用類組及變更使用辦法附表二，樓地板面積未達 1,000 平方公尺的診所歸在 G-3 組，達到 1,000 平方公尺以上則歸在 F-1 組。設置病床未達十床的醫院、療養院同樣落在 G-3。一般都會型診所很少踩到這條線，複合式健檢中心與大型醫美則有機會踩到。

醫師常看中的店面，原核定往往是 G-2 組。G-2 的定義是供商談、接洽、處理一般事務之場所，G-3 則多了一般門診、零售、日常服務這三件事。差別就在門診這兩個字，而這兩個字剛好是你要做的事。

現況與竣工圖對不上的部分要單獨處理。同辦法第 10 條寫明，建築物申請變更使用時，其違建部分依違章建築處理相關規定得另行處理。先確認建物現況與登記相符，再談新增工程，是這一項最務實的做法。

土地使用分區：這個地址允不允許設診所？

向所在地都市發展主管機關確認該地址的土地使用分區，以及該分區的容許使用項目是否包含診所。這一項的答案是二元的，沒有折衷空間。

建築物使用類組及變更使用辦法第 3 條把分區放在變更的前提位置。條文寫的是：變更使用類組除應符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制之容許使用項目規定外，並應依該辦法附表三辦理。條文的順序就是實務的順序。

這一項與其他五項的差別在於它不可協商。法規檢討做得再細、防火時效證明備得再齊，都不會改變分區的容許使用項目。分區不允許，案子就不是「要花多久」的問題，是換場地的問題。

假設錯的方向只有一種，就是假設租得到的地方一定能開。分區證明的申請成本很低，比起簽完約才發現要換場地，這件事該在看第二次房子的時候就做完。

建築師的法規檢討：要檢討到哪些項目？

委託開業建築師依變更後的使用類組逐項檢討，並備齊圖說。檢討的項目與標準寫在建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條與第 4 條所指的附表四。

第 8 條列舉了應申請變更使用執照的八款項目，涵蓋防火避難設施、防火區劃、消防設備、停車空間等面向。這些項目不是各自獨立的清單，是同一個平面同時要滿足的條件——切診間會動到分間牆與防火區劃，天花板會牽動排煙口與撒水頭的位置。

簽章的人是誰有法定意義。建築物室內裝修管理辦法第 25 條規定，建築物之分間牆位置變更、增加或減少經審查機構認定涉及公共安全時，應經開業建築師簽證負責。診所裝修幾乎必然動到分間牆，所以團隊組成在這一項就被決定了。

整層變更與局部變更：租半層辦得成嗎？

變更使用類組原則上應以整層為之。同辦法第 5 條給了兩種例外，符合其一才能局部變更，而這兩種例外在簽約前就看得出來。

第一種例外的條件是變更範圍直接連接直通樓梯、梯廳或屋外，並以具一小時以上防火時效之牆壁、樓板、防火門窗等防火構造及設備區劃分隔，防火設備並應具一小時以上阻熱性。

第二種例外走的是走廊路徑。變更範圍要以符合建築技術規則建築設計施工編第 92 條規定之走廊，連接直通樓梯或屋外。開向走廊之開口則要以具一小時以上防火時效之防火門窗等防火設備區劃分隔，防火設備同樣要具一小時以上阻熱性。

兩種例外都同時要求防火時效與阻熱性，這是兩個不同的性能，不會因為做了一小時防火時效的牆就自動滿足。要在同一個使用單元裡放進多種用途，另有第 6 條的門檻：從屬用途樓地板面積不得超過該使用單元樓地板面積的五分之二。

核發或同意變更文件：拿到的是執照還是許可？

送件審查合格後拿到什麼，取決於這個案子要不要施工。同辦法第 9 條第 1 項把兩種結果分得很清楚，而拿到的東西不同，後面要管的期限也不同。

無須施工的案子，審查合格後直接核發變更使用執照。須施工的案子拿到的是同意變更文件，主管機關會一併核定施工期限，最長不得超過二年；期限不足時得申請展期六個月，並以一次為限。

同時要做室內裝修的案子還要注意併案。建築物室內裝修管理辦法第 22 條第 2 項規定，非供公眾使用建築物變更為供公眾使用，應辦理變更使用執照涉室內裝修者，室內裝修部分應併同變更使用執照辦理。這不是先辦一件再辦另一件的兩段作業。

竣工查驗：不符規定時還有多少時間？

施工完竣後向原核准機關申請竣工查驗，查驗相符者核發變更使用執照。查驗不符時的處理方式與期限，寫在同辦法第 9 條第 2 項。

不符規定者由主管機關一次通知改正，申請人應於接獲通知之日起三個月內再報請查驗。屆期未申請查驗，或改正仍不合規定者，主管機關得駁回該申請案。三個月是這一項唯一的緩衝，用掉之後沒有第二次通知。

室內裝修的那條線另有自己的天數。建築物室內裝修管理辦法第 32 條規定，受理竣工查驗申請後 7 日內指派查驗人員至現場檢查。查核與驗章圖說相符者，檢查表經簽證後 5 日內核發室內裝修合格證明。同條並規定，涉及消防安全設備者，應由消防主管機關於核發室內裝修合格證明前完成消防安全設備竣工查驗。

那句「核發前完成」是排時程時的關鍵。7 日與 5 日都是機關的作業期間，它們要在消防查驗過關之後才開始跑，不是送件當天就開始倒數。竣工這一關要準備什麼，另有一篇裝修竣工查驗要準備什麼。

六項之中，該先確認哪一項？

排序依據是送件時序，但確認的優先順序不同。土地使用分區要最先確認，原核定用途與現況次之，其餘四項可以在建築師到位後一起展開。

理由是可逆性。分區不允許就得換場地，這件事越早知道損失越小；原核定用途決定要不要辦變更，也決定整個案子的關鍵路徑長度。這兩項都是用一次調閱、一次查詢就能得到答案的事。

後面四項的共同特徵是它們有專業的人可以代勞，但需要圖與現場。法規檢討要有平面、整層或局部的判斷要有現場條件、施工期限要有工程範圍、竣工查驗要有做完的東西。這四項花的是時間，不是決策。

六項之中，能靠自己在一週內做完的只有前兩項。後面四項要有圖、有現場、有簽章的人，這也是為什麼變更使用執照的時程不該用「送件到核發幾天」來估。診所空間會被哪幾套規範同時咬到，另有一篇診所開業的空間法規可以對照。梵舍處理醫療空間的順序寫在醫療空間服務說明。手上已經有標的、想確認卡在哪一項的話，聯絡表單可以預約一次現況討論。

本文整理自公開法規與實務經驗，僅供規劃參考；個案的法規適用請以當地建築管理與消防主管機關的審查意見為準。