簽約前要調哪些圖?測量成果圖、使用執照與竣工圖
診所選址在簽約前要調的文件共五份，三份是圖：使用執照、竣工圖、測量成果圖；另外兩份是土地使用分區的容許使用項目，以及前一手的室內裝修合格證明。排序依據是否決力——對不上就不能往下談的排前面，能用工程解決的排後面。這五份都不必等你付訂，看屋當...
診所選址在簽約前要調的文件共五份，三份是圖：使用執照、竣工圖、測量成果圖；另外兩份是土地使用分區的容許使用項目，以及前一手的室內裝修合格證明。排序依據是否決力——對不上就不能往下談的排前面，能用工程解決的排後面。這五份都不必等你付訂，看屋當天就可以開口要；屋主與仲介手上沒有的，主管機關那裡調得到。
使用執照要確認的是哪一欄？
使用執照要確認的是核定使用類組那一欄，不是坪數，也不是屋齡。診所選址的第一道判準就在這一欄，它決定你要不要另外辦一次變更使用執照。
依建築物使用類組及變更使用辦法附表二，樓地板面積未達 1,000 平方公尺的診所落在 G-3 組，達到 1,000 平方公尺以上則屬 F-1 組。這條分界線不是慣例，是查得到的條文，也是診所選址當天你自己就判斷得出來的一件事。
原核發的使用執照沒有登載類組的情況並不少見。依同辦法第 2 條，主管建築機關會在申請變更使用執照時確認類別與組別並加註於執照，所有權人也可以主動申請加註。老建物遇到這種狀況不算異常，只是要把「確認類組」當成一個獨立的時間項目排進去。
調閱的時機是看屋當天，向屋主或仲介要使用執照與執照存根的影本。對方一時拿不出來，可以請他們回頭向主管建築機關調；這件事屋主做得到，你替他做不到。
這篇只談文件。場地本身的條件——人流、租金、鄰居、電力與給排水——不在這五份文件裡，那一塊的判斷順序見診所開業的選址評估，兩邊要一起看才完整。
類組不是 G-3、對方卻要你先付訂再處理，這是唯一一種該當場停下來的情形。變更使用執照的程序會排進開業的關鍵路徑，付了訂就等於把這段時間押在別人手上。
竣工圖能回答什麼問題？
竣工圖回答的是「這個空間原本長什麼樣」：結構牆、柱位、管道間、消防設備與逃生動線的原始位置，全部在這份圖上。
它的價值在於讓你在畫平面之前就知道邊界在哪。想拆的牆是不是結構的一部分，這件事不能用敲牆聽聲音判斷，也不能靠現場師傅目視；涉及結構安全的判斷一律要由結構技師出具鑑定，設計端只負責把待確認的位置標出來。
診所常被卡住的是走廊。依建築技術規則建築設計施工編第 92 條，同一樓層居室樓地板面積在 200 平方公尺以上時，兩側有居室的走廊要 1.60 公尺以上、其他走廊 1.20 公尺以上；未滿 200 平方公尺時為 1.20 公尺以上。既有隔間若讓走廊做不到這個寬度，平面就得整張重畫。
同一份圖還能讓你先量一件事：自居室任一點到樓梯口的步行距離。同編第 93 條對這類用途訂的上限是 50 公尺，算的是隔間後的可行距離，不是圖上的直線。
拿到竣工圖的當下先做兩件事：把管道間位置圈起來，再把樓梯口標出來。診間要用的排水與診療動線都會被這兩個點決定，而它們是整張圖裡最不容易移動的東西。
測量成果圖為什麼不能用權狀坪數代替？
測量成果圖給的是現在的實體：實際樓地板面積與界線位置。權狀坪數是登記數字，兩者對不上是常態，不是意外。
差異的來源通常有三種：既有隔間佔掉的厚度、公共設施的計算方式，以及過去某一手做過而未申報的變更。前兩種可以用設計吸收，第三種要另外處理——依建築物使用類組及變更使用辦法第 10 條，申請變更使用時，違建部分依違章建築處理相關規定另行處理。
這份圖也決定你落在哪一組。1,000 平方公尺這條線是用實際樓地板面積判斷的，接近門檻的物件尤其要調，差幾平方公尺就會換一套檢討標準。
調閱時機建議在出價之前。它的取得需要一點時間，若等到簽約前一週才想到，通常來不及在議價階段拿它當條件；這也是診所選址流程裡最常被跳過的一份。
實際面積比登記少一點，聽起來像小事；但診間是以「一間」為單位的，短少的部分剛好卡在半間診間時，你損失的不是那幾平方公尺，是整間診間一年的產能。
土地使用分區的容許使用項目怎麼查？
土地使用分區要查的是這塊土地的容許使用項目裡有沒有診所，這件事與建物本身的執照是兩回事。
依建築物使用類組及變更使用辦法第 3 條，變更使用類組時，除了應符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制的容許使用項目規定外，並應依該辦法附表三的變更使用原則辦理。也就是說，建物那一側過得了，土地這一側同樣要過。
查詢管道是各地方政府的都市計畫或都發主管單位，臨櫃與線上查詢都有，通常一天之內能有答案。相對於前面三份圖，它是最快的一份，卻常常被排到最後。
只承租半層時要多看一條。同辦法第 5 條規定變更使用類組應以整層為之，僅有兩種例外情形；你承租的範圍是不是落在例外裡，會直接影響這個案子成不成立。
分區不容許診所時，沒有工程手段可以補救。這是五份文件裡唯一一份「答案是否定就結束」的文件，也是最不該拖到簽約前才查的一份。
前一手的室內裝修合格證明要不要一起調？
前一手的室內裝修合格證明要調，它決定你能沿用多少既有裝修，也決定你的送審是從零開始還是接續既有狀態。
依建築法第 77 條之 2 第 1 項，供公眾使用建築物的室內裝修應申請審查許可，診所落在這一側。依建築物室內裝修管理辦法第 22 條，審核合格並領得許可文件後才可以施工。完工後依同辦法第 32 條申請竣工查驗，受理機關應於七日內指派人員到場檢查，查核相符者於五日內核發室內裝修合格證明。
前一手若有這份證明，天花板、隔間與消防的既有配置就有據可查，你的設計可以從既有狀態往上疊。沒有的話，現況等於未經確認，能不能沿用要由建築師在圖說階段逐項判斷。
實務上，不少地方衛生局在開業會勘時會要求檢附室內裝修合格證明。這是各地衛生局的實務要求，不是全國一致的法定要件，但把它排進時程表比事後再補安全。
這一份沒有也不是死局，差別在於前置作業的長度。它排在最後，是因為它是五份裡唯一可以用時間與費用換回來的一份。
五份文件裡，先調哪一份？
診所選址先調使用執照，再調土地使用分區，這兩份決定案子成不成立；成立之後才輪到竣工圖與測量成果圖，它們決定要花多少錢與多久。
理由是可逆性。類組與分區不合，設計、預算與時程要全部重來；面積短少或骨架難處理，多半可以用平面調整與工程手段吸收，代價是錢與時間，不是整個案子。前一手的裝修合格證明排在最末，因為它影響的是前置長度，不影響可行性。
實務上的診所選址順序可以這樣排：看屋當天要使用執照影本並記下地號，回程路上查土地使用分區，出價前拿到竣工圖與測量成果圖，簽約前確認前一手的裝修狀態。五份文件都不需要付費取得，需要的是開口要與等待。
坪數與診間數怎麼互推，見診所坪數怎麼估。送審程序的完整流程見室內裝修法規完整指南，整體的規劃順序見診所設計完整指南。
這五份文件的共同點是：它們都不是設計問題，卻全部決定設計能不能開始。把它們放在議價階段要，比放在簽約後要，成本差在你還有沒有退出的選項。
本文整理自公開法規與實務經驗，僅供規劃參考；個案的法規適用請以當地建築管理與消防主管機關的審查意見為準。
五份文件裡已經拿到幾份、卻對不太起來的話，把圖與現況照片傳過來，我們會逐份標出哪一項現在就能判斷、哪一項要等現場丈量才有答案。要一起看圖，聯絡表單可以預約一次現況討論。
實際費用以正式報價單為準。選址階段真正值錢的不是誰的圖畫得好看，是在你還能說不的時候，有人把這五份文件攤在桌上跟你一起看完。
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