買中古屋還是新成屋？把裝潢成本算進去再比
中古屋新成屋要放在一起比，差別不在每坪單價，在裝潢成本的組成：中古屋多出一整段先期工程——拆除清運、管線更新、防水與泥作找平，這幾項在新成屋幾乎不存在。所以只比單價會得到錯的結論，因為兩邊的單價買到的東西不一樣。可行的比法是把「屋況決定的必...
中古屋新成屋要放在一起比，差別不在每坪單價，在裝潢成本的組成：中古屋多出一整段先期工程——拆除清運、管線更新、防水與泥作找平，這幾項在新成屋幾乎不存在。所以只比單價會得到錯的結論，因為兩邊的單價買到的東西不一樣。可行的比法是把「屋況決定的必做項目」與「你自己想做的項目」分成兩欄，各自加總再並排。本文只處理裝潢這一側，房價與貸款不在討論範圍。
本文只算裝潢這一側。房價、貸款與議價屬於另一個領域，這裡不處理；表格與計算裡出現的每一個數字，都是從工程範圍換算出來的。
中古屋的裝潢預算，錢會先花在哪裡？
錢會先花在看不見的地方：拆除清運、給排水與電力管線、防水，以及泥作找平。這四項做完，屋子看起來和動工前沒有太大差別，但預算已經去掉一塊。
拆除的範圍決定後面所有工項的量。只拆表面與拆到見底是兩種工程，前者留下的舊底材會限制新做的平整度，後者的清運量與工期都會往上跳一級。範圍怎麼定，要看你打算把管線處理到什麼程度。
管線這一段最常被低估。給排水的材質與年份、電力的總容量與迴路數量，都要在拆除後確認一次。專用迴路的數量是最常見的缺口：冷氣、熱水器、電熱設備各自要獨立一路，早期配電多半沒有留這麼多。管線更新的實際範圍與判斷，見老屋管線要換到什麼程度。
防水與找平則是無法用坪數估的兩項。衛浴與陽台的防水多數要重做，而牆面地面平不平整，得等打掉表面才量得出來。這也是中古屋預算一定要留變更額度的原因——不是預留給你改變主意，是預留給屋況本身。
中古屋的裝潢報價在拆除之前都只是範圍值。拿到一個沒有註明「依現場勘估調整」的精確總價時，要問的是這個數字建立在哪些假設上。
新成屋的裝潢預算，錢會先花在哪裡？
錢會先花在看得見的地方：櫃體、空調與照明、門片與表面材，以及軟裝。建商已完成的管線、防水與粉光不用重做，所以同一筆錢能買到的可見成果比較多。
代價在另一處：建商的標準配備決定了你的起點。標準品若不合用而選擇拆掉重做，等於付了兩次錢——一次含在房價裡，一次在你的裝潢預算裡。所以新成屋的成本控制，多半發生在交屋之前的客變階段，而不是交屋之後。
量級可以參考一份舊資料。梵舍舊站曾以超過一千位屋主的資料統計，以新成屋室內實際坪數計，輕裝修落在每坪 4 到 6 萬元、精裝修 6 到 9 萬元、豪宅裝修 9 萬元以上。這是過往的統計而不是現行報價，中古屋與老屋視屋況評估，不套用這組區間。
新成屋的另一個特性是預算的不確定性低。工程範圍在圖上就界定得出來，不會出現拆開之後才發現的項目，所以變更額度可以抓得比中古屋鬆。每坪單價這個數字什麼時候才有意義，見裝潢一坪多少錢。
同樣一筆錢，在兩種屋況買到什麼？
兩者的差別可以拆成九個項目：拆除清運、給排水、電力、防水、泥作找平、門窗、表面與櫃體、預算不確定性，以及可調整範圍的時間點。
| 項目 | 中古屋 | 新成屋 |
|---|---|---|
| 拆除清運 | 必要，範圍依現況與更新深度決定 | 幾乎不需要 |
| 給排水管線 | 常需全面更新 | 建商已完成，僅局部調整 |
| 電力容量與迴路 | 需確認總容量，多數要重新配置 | 於客變階段規劃即可 |
| 防水 | 衛浴與陽台多需重做 | 建商已完成 |
| 泥作找平 | 依牆面地面實況決定 | 多數可省 |
| 門窗 | 氣密與隔音常需更換 | 以建商規格為主 |
| 表面與櫃體 | 兩者相同，取決於你要做多少 | 兩者相同，取決於你要做多少 |
| 預算不確定性 | 高，部分項目拆開才確認得了 | 低，範圍在圖上界定得出來 |
| 可調整範圍的時間點 | 施工前與拆除後皆可調整 | 客變截止日之前 |
表裡真正的分界在最後兩列。中古屋的彈性大，代價是預算要留餘裕；新成屋的預算好抓，代價是時間窗很短——客變截止日一過，同一件事就要等交屋後拆掉重做。
倒數第三列則常被誤讀。表面與櫃體在兩種屋況下的成本是一樣的，因為它取決於你要做幾座櫃子、用什麼板材，和屋齡無關。把這一列從比較中拿掉，中古屋新成屋的差額就只剩下前六列。
這張表的用法是先把前六列填成金額，那是屋況替你決定的部分；後面幾列是你自己決定的部分。兩塊分開，才知道你在比的是屋子還是自己的偏好。
怎麼把兩個物件換算成可以並排的數字？
中古屋新成屋的換算要做三件事：統一坪數基準、分開兩欄加總、再把時間成本補上去。三件事都做完，兩個數字才可以放在同一頁。
坪數基準要先統一。權狀坪數含公共設施，室內實際坪數不含；用不同基準算出來的每坪單價互相比較，差距會被公設比放大。依《公寓大廈管理條例》第 56 條，起造人應於申請使用執照時，檢附專有部分、共用部分的詳細圖說並標明界線，這份圖說是釐清界線的依據。
分欄則是這個比較的核心動作。左欄填屋況決定的必做項目，中古屋這一欄要有現場看過的人幫你估；右欄填你自己想做的項目，兩個物件填一樣的內容。這樣一來，兩者的差額就會全部集中在左欄。
時間成本要補在最後。中古屋的先期工程會拉長工期，施工期間的居住安排要算進去；新成屋若錯過客變、改在交屋後做，同樣會產生一段無法入住的時間。想先抓一個量級再決定看哪一種物件，可以用線上估價把工程範圍列出來，兩邊各填一次。
什麼情況下這個比較會失準？
三種情況會讓比較失準：屋況沒有現場確認就套行情、把建商標準配備拆掉重做卻沒計入沉沒成本、以及兩個物件的坪數基準不一致。
套行情這一種最常見。中古屋的必做項目要有人到現場看過才估得準，用網路上的每坪行情去乘，得到的數字與實際落差可以很大——同樣三十年的房子，維護得好與從未整理過，工程範圍差一倍。同樣屋齡的兩間房子為什麼估不出同一個數字，40 年老屋還值得翻新嗎有完整的判斷條件。
沉沒成本那一種發生在新成屋。把已經含在房價裡的廚具、衛浴或地坪拆掉重做，那筆錢不會退還，但很多人在比較時只算了重做的費用。要不要拆的判斷，應該把已經付過的部分一起放上桌。
坪數基準不一致則是技術性的錯誤，卻最容易讓整個比較作廢。除了權狀與室內實際坪數的差別，還要注意兩份報價的計價單位是否相同——一份按坪、一份按項時，兩者不能直接相除來比。屋況評估的完整順序，見老屋翻新完整指南。
比較做完之後，值得回頭問自己一句：這兩個數字的差額，有多少是屋況造成的、有多少是我自己的選擇造成的。前者是條件，後者可以調整。
本文整理自公開法規與實務經驗，僅供規劃參考；個案的法規適用請以當地建築管理與消防主管機關的審查意見為準。實際費用以正式報價單為準。
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